Kira Artış Oranı Ne Zaman Belli Olur? TÜFE 12 Aylık Ortalama Hesabı

Kira sözleşmesinin yenileme zamanı yaklaştığında hem kiracının hem ev sahibinin aklındaki soru aynıdır: "Kiraya en fazla ne kadar artış yapılabilir?" Türkiye'de konut ve çatılı işyeri kiralarında bu sorunun cevabı kanunla belirlenmiştir ve her ay açıklanan bir orana bağlıdır.

Bu rehberde kira artış oranının nasıl belirlendiğini, hangi ayın oranının senin sözleşmene uygulanacağını ve artışın nasıl hesaplanacağını anlatıyoruz.

Kira artışının yasal sınırı

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında taraflar kira bedelinin belirlenmesine ilişkin anlaşmalarında bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla artış belirleyebilir. Sözleşmede daha düşük bir oran veya sabit bir artış yazıyorsa o uygulanır. Ancak üst sınır, TÜFE on iki aylık ortalamasıdır.

Kanun metnine Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden ulaşabilirsin.

Kira artış oranı ne zaman belli olur?

TÜİK, aylık enflasyon bültenini her ayın 3'ünde saat 10.00'da açıklar. Bu bültende TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı da yer alır. Yani kira artış oranı her ay yeniden belli olur.

Senin sözleşmene hangi ayın oranının uygulanacağı ise kira yılının bittiği aya bağlıdır. Genel uygulamada, kira yılının dolduğu aydan bir önceki ayın on iki aylık ortalama oranı kullanılır. Çünkü yenileme ayının verisi, o ay bitmeden açıklanmamış olur.

Enflasyon verilerinin açıklanma takvimini enflasyon ne zaman açıklanır yazımızda ayrıntılı olarak anlattık.

Kira artışı nasıl hesaplanır?

Formül oldukça basittir:

Yeni kira = Mevcut kira × (1 + oran / 100)

Örnek: Mevcut kiran 20.000 TL ve kullanılacak on iki aylık ortalama oran yüzde 40 olsun.

• Artış tutarı: 20.000 × 0,40 = 8.000 TL
• Yeni kira: 20.000 + 8.000 = 28.000 TL

Hesaplarken "yıllık enflasyon" oranını değil, on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını kullandığından emin ol. İki oran aynı bültende yer alır ve çoğu zaman birbirinden farklıdır.

Sözleşmede farklı bir oran yazıyorsa

• Sözleşmede yasal sınırın altında bir oran (ör. yüzde 20) yazıyorsa o oran uygulanır.
• Sözleşmede yasal sınırın üzerinde bir oran yazıyorsa, aşan kısım geçersiz sayılır ve en fazla yasal sınır kadar artış yapılabilir.
• Sözleşmede hiçbir artış maddesi yoksa ev sahibi artış talebini kiracıyla anlaşarak yapabilir. Anlaşma olmazsa kira tespit davası gündeme gelebilir.

Beş yıl kuralı

Türk Borçlar Kanunu'na göre, beş yılı aşan kira ilişkilerinde ve her beş yılda bir, yeni kira yılındaki kira bedeli hâkim tarafından belirlenebilir. Hâkim bu belirlemeyi yaparken TÜFE on iki aylık ortalama değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini hakkaniyete uygun şekilde dikkate alır. Bu durumda artış, yasal oranın üzerinde de olabilir.

Kira artışında anlaşmazlık olursa

1. Önce sözleşmeyi ve uygulanacak oranı birlikte kontrol edin.
2. Taraflar uzlaşamazsa kira tespit davası açılabilir.
3. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk aşaması uygulanabilir. Güncel usul için bir avukata danışmak gerekir.

Kira gelirinin vergilendirilmesini merak eden ev sahipleri kira geliri vergisi ne zaman ödenir rehberimize göz atabilir.

Kısaca

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artış, TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Bu oran TÜİK tarafından her ayın 3'ünde açıklanır ve genellikle kira yılının dolduğu aydan önceki ayın verisi kullanılır. Yeni kira, mevcut kiranın bu oranla artırılmasıyla bulunur. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde hâkim yeni kirayı farklı belirleyebilir.